INDFLYTNING I LEJEBOLIG
Nye nøgler.
Et klart billede af boligen.
Gennemgå boligen, mens rummene er lette at overskue. En præcis liste og gode billeder gør det nemmere at forklare, hvad du fandt, og følge op på det.
Forstå fristenKort svar: Gå boligen igennem, gem rapport og billeder, og meld konkrete mangler til udlejer. Hovedfristen er to uger fra lejeforholdets begyndelse. Et indflytningssyn erstatter ikke din egen opfølgning.
Guiden handler om indflytning i en privat beboelseslejlighed. Almene boliger, erhvervsleje og særlige fremlejeforhold er ikke gennemgået her.
Start med datoen i din aftale
Efter lejelovens § 91 skal du som hovedregel meddele udlejer mangler senest to uger efter lejeforholdets begyndelse for at bevare retten til at gøre dem gældende. Undtagelser gælder for skjulte mangler, som ikke kunne opdages ved sædvanlig opmærksomhed, og hvis udlejer har handlet svigagtigt.
Find begyndelsesdatoen i kontrakten, og skriv den øverst i din mappe. Skeln mellem den dato, dagen for synet og den dag, flyttebilen kommer. At du venter med at flytte dine møbler, er ikke en grund til at udsætte gennemgangen.
En praktisk plan med luft i kalenderen
Forestil dig, at lejeperioden begynder den 1. november, men dine møbler først kommer den 7. november. Planlæg den første gennemgang ved overtagelsen og send dine fund straks. Afsæt derefter en ekstra gennemgang i de første dage, så du kan supplere med det, du opdager under brug.
Det er en arbejdsplan, ikke en forlængelse af fristen. Vent ikke til sidste aften med at finde ud af, hvordan udlejer modtager en besked.
Hvis du får nøgler tidligt eller ikke kan få adgang som aftalt, bør du få datoerne og situationen afklaret skriftligt. Antag ikke, at en mundtlig aftale om nøgler automatisk ændrer alle frister.
To dokumenter med hver sin funktion
Indflytningsrapporten
Udlejer skal indkalde til syn og lave rapport, når udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed. Rapporten udleveres ved synet. Er du fraværende eller vil du ikke kvittere for modtagelsen, skal den sendes senest to uger efter synet.
Din egen mangelliste
Brug listen til præcise observationer og dine ønsker om udbedring. Den officielle standardkontrakt understreger, at fristen for at melde mangler også gælder, når du har været til syn og fået rapport.
Læs teksten omkring en underskrift. Er det en kvittering for modtagelse, en beskrivelse af boligens stand eller en erklæring om enighed? Bed om at få uenighed skrevet tydeligt ind, og send dine egne bemærkninger, hvis rapporten ikke beskriver det, du så.
Udlejer, som kun udlejer én beboelseslejlighed, er ikke omfattet af netop denne synspligt. Lav stadig din egen gennemgang. Antallet af boliger i den konkrete opgang fortæller ikke i sig selv, hvor mange lejligheder din udlejer udlejer.
Tag én runde med samme rækkefølge i hvert rum
Begynd ved døren, gå langs væggene, og afslut med gulv, loft og funktioner. Brug samme rækkefølge i alle rum. Det gør dine noter lettere at sammenligne med billederne.
Vægge, lofter og gulve
Se efter mærker, huller, misfarvninger og skader. Beskriv placeringen: »stue, væg til højre for altandør« er mere brugbart end »dårlig maling«. Tag både et overbliksbillede og et nærbillede.
Køkken og bad
Prøv låger og skuffer, og se under vasken. Notér dryp, revner og synlige fugtspor. Afprøv det inventar, der følger med, ved almindelig brug. Skriv også, hvis noget ikke kunne afprøves.
Døre, vinduer og nøgler
Prøv at åbne og lukke, og gennemgå de nøgler, du får udleveret. Notér antal og anvendelse. Tag eventuelle opbevaringsrum med, hvis de er en del af din aftale.
Undgå at adskille installationer for at finde fejl. Beskriv i stedet symptomet: hvad sker der, hvor sker det, og under hvilke forhold? Et billede af en fugtplet dokumenterer pletten, men fastslår ikke på egen hånd årsagen.
Hvis noget kræver akut handling, skal det meldes med det samme gennem den relevante kontaktvej. Saml ikke et aktivt vandproblem sammen med små mærker på en liste, der først sendes senere.
Lav dokumentation, der kan forstås uden dig
Giv hvert punkt et nummer, og brug nummeret i billednavnet. Gem originalerne og en kopi af den samlede besked. En kort video kan supplere et problem, der kun ses, når en låge eller et vindue bevæges.
Fra løs bemærkning til konkret observation
Uklart: »Badeværelset er i dårlig stand.«
Præcist: »Punkt 04, bad: revne i nederste venstre hjørne af spejlet, set ved gennemgang den [dato]. Se billede 04a for placering og 04b for nærbillede. Jeg beder om, at forholdet registreres, og at I oplyser, om og hvornår det bliver udbedret.«
Skeln mellem et forhold, du vil have registreret som eksisterende, og noget, du beder om at få repareret. Du kan gøre begge dele i samme punkt. En registrering er ikke i sig selv en aftale om, at udlejer udfører et bestemt arbejde.
Gem rapport, liste, billeder og svar i samme mappe. Hvis udlejer bruger en portal, så gem også en kopi af de indsendte oplysninger og kvitteringen uden for portalen. Kontrollér, at vedhæftningerne faktisk kom med.
En besked, du kan tilpasse
Brug den aftalte kontaktvej, og bed om modtagelsesbekræftelse. Den følgende tekst er et praktisk udgangspunkt. Tilpas punkterne til det, du faktisk har konstateret.
Fejl og mangler ved indflytning – [adresse/lejemålsnummer]
Mit lejeforhold begyndte den [dato]. Ved min gennemgang den [dato] konstaterede jeg nedenstående forhold, som jeg hermed gør gældende som mangler ved overtagelsen.
1. [Rum, placering, konkret beskrivelse og henvisning til foto.]
2. [Rum, placering, konkret beskrivelse og henvisning til foto.]Jeg beder om, at forholdene registreres, og at I tager stilling til min anmodning om udbedring af [angiv punkter]. Oplys venligst det videre forløb og en forventet tidsplan.
[Eventuelt: Mine bemærkninger til indflytningsrapporten er følgende: …]
Bekræft venligst modtagelsen af beskeden og de vedhæftede billeder.
[Navn, dato og kontaktoplysninger]
Send det, du allerede ved, og supplér hurtigt ved nye fund. Lad ikke arbejdet med en perfekt billedmappe forsinke en tydelig besked. Hvis du taler med udlejer i telefon, kan du bagefter opsummere samtalen skriftligt.
Få et svar på hvert punkt
Lav tre kolonner i dine egne noter: punkt, udlejers svar og næste handling. Et svar om, at beskeden er modtaget, fortæller ikke nødvendigvis, hvad der skal repareres eller hvornår.
Bed om en konkret aftale, hvis en håndværker skal komme: hvilket arbejde, hvornår og hvordan adgangen til boligen aftales. Efter arbejdet kan du notere, hvad der er løst, og hvad der stadig er åbent. Gem også de nye billeder.
Hvis du først opdager et problem senere, så skriv hvornår og hvordan. Forklar, hvorfor det ikke var synligt ved den første gennemgang, frem for blot at kalde det en skjult mangel. Om undtagelsen gælder, afhænger af det konkrete forhold.
Hvis rapporten mangler, eller I er uenige
Overtrædelse af syns- og rapportpligten kan medføre bortfald af udlejers istandsættelseskrav efter § 187, stk. 1. Krav for skader, som lejeren er ansvarlig for, er undtaget. En manglende rapport betyder derfor ikke, at enhver senere regning automatisk bortfalder.
Huslejenævnet kan afgøre uenighed om mangler ved lejeforholdets begyndelse og pålægge udbedring. Spørgsmål om eksempelvis ophævelse, erstatning eller forholdsmæssigt afslag i lejen kan kræve behandling i boligretten.
Saml først kontrakt, rapport, daterede observationer, din besked og udlejers svar. Bed om en begrundelse for de punkter, udlejer afviser. Få den konkrete sag vurderet, før du selv bestiller arbejde for udlejers regning eller ændrer din huslejebetaling.
Se også guiden om depositum og fraflytning. Dokumentationen fra den første dag er værd at gemme gennem hele lejeperioden.
Klar til de første uger
Markér undervejs. Markeringerne gemmes ikke som en personlig liste.
SPØRGSMÅL & SVAR
Det spørger andre også om
Er billeder på min telefon nok?
Brug dem som bilag til en tydelig besked. Din egen billedsamling viser ikke i sig selv, at du har meddelt udlejer en mangel. Gem både billeder og den kommunikation, de hører til.
Skal jeg vente på indflytningsrapporten?
Lad ikke ventetiden forsinke din egen besked om de fejl, du har set. Bed samtidig om rapporten, og gem din anmodning.
Betyder en underskrift, at jeg er enig i alt?
Læs præcis, hvad du bliver bedt om at underskrive. En kvittering for modtagelse og en erklæring om enighed har forskelligt indhold. Få dine bemærkninger med, og gem en kopi.
Skal alle mærker repareres?
Hold registrering og ønske om reparation adskilt. Skriv hvad du ser, og bed om stillingtagen til det arbejde, du ønsker. Denne guide afgør ikke, om et bestemt mærke juridisk er en mangel.
Kan jeg bruge listen ved fraflytning?
Gem den sammen med rapporten og resten af dokumentationen. Det gør det lettere at finde tilbage til, hvad der blev observeret ved indflytningen, men afgør ikke alene en senere uenighed.