Må udlejer beholde mit depositum?

Denne guide gælder almindelig privat boligleje direkte hos en udlejer. Almene boliger, erhvervslejemål og fremleje har særlige regler, som ikke gennemgås her. Aftaler fra før 1. juli 2015 kan kræve en særskilt vurdering.

Depositum og forudbetalt leje: to forskellige beløb

Depositummet er udlejers sikkerhed, eksempelvis for skyldig husleje og berettigede istandsættelsesudgifter. Forudbetalt leje er derimod husleje, som kan bruges i slutningen af lejeperioden. Du kan normalt ikke stoppe med at betale husleje og bede udlejer tage pengene fra depositummet.

Ved indgåelse af en privat boliglejeaftale kan depositummet højst svare til tre måneders leje. Forudbetalt leje kan højst dække lejen fra opsigelse til ophør og højst tre måneder. De to poster kan opkræves ved siden af den løbende leje.

Find derfor din kontrakt og dine betalingskvitteringer frem. Hvis du har betalt et samlet beløb ved indflytning, så del det op i poster, før du vurderer, hvor meget du skal have tilbage. Medregn også eventuelle senere indbetalinger til depositummet.

Hvad må udlejer trække fra?

Et fradrag kræver et grundlag. Det kan være leje, du mangler at betale, en berettiget efterbetaling for forbrug eller arbejde, som du efter aftalen og reglerne hæfter for. En linje med teksten »istandsættelse« fortæller ikke i sig selv, om kravet er korrekt.

Stil tre spørgsmål til hver post:

1. Hvad er der konkret gjort? Bed om at få oplyst rum, overflade eller genstand samt arbejdets omfang.
2. Hvorfor skal jeg betale? Sammenhold begrundelsen med din aftale, boligens oprindelige stand og rapporterne.
3. Hvordan er beløbet beregnet? Bed om specifikation og relevant dokumentation, fx fakturaer eller en forklaring på tids- og materialeforbrug.

Et dyrt arbejde er ikke automatisk et uberettiget arbejde, og en faktura gør heller ikke i sig selv udgiften til dit ansvar. Både betalingspligten og beløbets størrelse skal kunne forklares.

Almindeligt slid betyder ikke altid, at du slipper for betaling

Det er vigtigt at skelne mellem almindelig brug, en vedligeholdelsesopgave og en skade. Har du overtaget den indvendige vedligeholdelse, kan nødvendigt arbejde som maling eller behandling af gulve blive dit ansvar. Har udlejer pligten, er vurderingen en anden. Læs derfor vedligeholdelsesbestemmelserne i kontrakten, før du afviser eller accepterer en regning.

Boligen skal som udgangspunkt tilbageleveres i den stand, du overtog den i, med de undtagelser reglerne giver for blandt andet slid uden for din vedligeholdelsespligt. Udlejer kan ikke kræve, at du afleverer boligen i bedre stand end ved overtagelsen.

Eksempel: en væg, der allerede var slidt

Forestil dig, at udlejer kræver betaling for at male hele stuen. Dine indflytningsbilleder viser afskalninger på den samme væg. Markér de billeder, der viser forholdet, og bed udlejer forklare, hvilke dele af kravet der skyldes din brug af boligen. Eksemplet afgør ikke sagen, men viser, hvilken sammenligning der er relevant.

Kan udlejer kræve, at alt bliver som nyt?

For aftaler indgået fra 1. juli 2015 kan man ikke blot aftale automatisk nyistandsættelse ved enhver fraflytning. Der skal være et relevant vedligeholdelsesbehov inden for lejerens forpligtelser. En ældre aftale om nyistandsættelse kan derimod have betydning. Aftaledatoen er derfor vigtig, selv om du først flytter nu.

Flyttesyn og frister: begynd med typen af udlejer

Nedenstående beskriver hovedreglerne. Gem indkaldelse, rapport og beskeder med datoer; fristspørgsmål kan få selvstændig betydning for sagen.

Udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed

Der skal holdes fraflytningssyn senest to uger efter, at udlejer har fået kendskab til, at du er fraflyttet. Du skal indkaldes skriftligt med mindst en uges varsel. Efter opsigelse eller ophævelse kan I aftale kortere varsel.

Fraflytningsrapporten skal udleveres ved synet. Hvis du ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal den sendes senest to uger efter synet. De istandsættelsesarbejder, udlejer vil kræve betaling for, skal fremgå af rapporten. Der er undtagelser for skjulte mangler og svig.

Overtræder udlejer reglerne om det pligtige syn og rapporten, bortfalder kravet på istandsættelse efter disse regler. Det fjerner ikke automatisk andre krav, fx skyldig husleje.

Udlejer udlejer kun én beboelseslejlighed

Her er der ikke samme pligt til flyttesyn. Udgangspunktet er, at istandsættelseskrav skal fremsættes senest to uger efter fraflytningsdagen. Denne frist kan i sådanne lejemål være forlænget ved aftale. Gå derfor kontrakten igennem, før du konkluderer, at et krav er for sent.

For ældre aftaler kan overgangsregler også påvirke en aftalt reklamationsfrist. Et frivilligt syn gør ikke i sig selv udlejeren omfattet af reglerne for udlejere med flere boliger.

Rapporten og regningen er ikke det samme

Beskrivelsen af arbejderne og den endelige opgørelse i kroner er to forskellige ting. En senere regning beviser derfor ikke alene, at kravet er fremsat for sent. Se på, hvornår udlejer første gang meddelte, hvilke konkrete arbejder du skulle betale for.

Læs også teksten ved en underskrift. En kvittering for at have modtaget et dokument og en aftale om at betale er forskellige ting. Hvis du er uenig, så beskriv din uenighed skriftligt og gem en kopi.

Hvad hvis indflytningsrapporten mangler?

For udlejere med mere end én beboelseslejlighed gælder der også krav om indflytningssyn og rapport. Overtrædelse kan få udlejers istandsættelseskrav til at bortfalde, men der er en undtagelse for skader, som lejeren er ansvarlig for. Reglerne om obligatorisk indflytningssyn gælder for aftaler indgået fra 1. juli 2015.

Spørg derfor ikke kun, om der findes en rapport. Undersøg også aftalens dato, om udlejer var omfattet af pligten ved indflytningen, og om kravet drejer sig om vedligeholdelse eller en skade. Manglende indflytningsrapport og manglende fraflytningsrapport skal vurderes efter hver deres regler.

Hvornår skal depositummet tilbage?

Der er ikke en generel regel om, at alle private udlejere skal tilbagebetale depositummet præcis 14 dage efter fraflytning. Fristerne på to uger ovenfor handler om syn, rapport og krav – ikke en fælles betalingsdato.

Når dine forpligtelser er gjort op, skal overskuddet afregnes. Et uafsluttet forbrugsregnskab kan begrunde, at et rimeligt beløb holdes tilbage til en forventet efterbetaling. Det er ikke i sig selv grundlag for at holde hele depositummet tilbage uden en konkret beregning.

Bed om svar på, hvilke poster der mangler, hvor meget der reserveres til hver post, og hvornår udlejer forventer at afslutte dem. Bed samtidig om udbetaling af den del, der ikke er nødvendig som sikkerhed for de resterende krav.

Sådan gennemgår du flytteopgørelsen

Start med det depositum, du faktisk har indbetalt. Kontrollér derefter posterne én ad gangen, frem for kun at se på slutbeløbet. Hvis der også er forudbetalt leje eller andre mellemregninger, skal du kunne følge dem særskilt.

Lav eventuelt din egen oversigt med fire kolonner: udlejers post, beløb, din bemærkning og det bilag, der støtter bemærkningen. Skriv fx »billede 4 fra indflytningen« i stedet for blot »det var sådan før«. Det gør din indsigelse lettere at forstå.

Sådan gør du indsigelse skriftligt

Beskriv præcist, hvilke poster du bestrider, og hvad du ønsker undersøgt eller tilbagebetalt. En kort, dokumenteret forklaring er mere anvendelig end en generel besked om, at regningen er urimelig.

Du kan bruge denne opbygning og tilpasse den til dine egne oplysninger:

Jeg skriver vedrørende flytteopgørelsen for [adresse], modtaget [dato].

Jeg er uenig i posten [arbejde og beløb], fordi [konkret begrundelse]. Jeg vedlægger [bilag], som viser [det relevante forhold].

Jeg beder om en specifikation af arbejdet og dokumentation for beregningen samt en forklaring på, hvorfor udgiften påhviler mig. Jeg beder også om at få oplyst, hvornår kravet blev fremsat over for mig.

Oplys venligst, hvilke øvrige beløb der tilbageholdes og hvorfor, samt hvornår restdepositummet kan afregnes. Jeg foreslår svar senest [dato].

En svardato, du selv foreslår, er ikke en lovbestemt frist og ændrer ikke andre frister i sagen. Gem beskeden og bilagene sammen med dokumentation for afsendelsen. Hvis udlejer svarer telefonisk, kan du bagefter sende en kort opsummering af, hvad du opfattede, at I aftalte.

Hvis I ikke bliver enige: huslejenævn og boligret

Uenighed om depositum og istandsættelse i private boliglejemål kan indbringes for huslejenævnet i den kommune, hvor boligen ligger. Sagen indbringes skriftligt, og der betales et gebyr. Kontrollér den aktuelle sats ved indbringelsen.

Saml en overskuelig sag med:

• Lejekontrakt med tillæg og dokumentation for depositummet.
• Indflytningsrapport, mangelliste og relevante billeder.
• Opsigelse, dato for nøgleaflevering, indkaldelse og fraflytningsrapport.
• Flytteopgørelse, bilag og jeres skriftlige korrespondance.
• En præcis beskrivelse af de poster og beløb, du beder nævnet tage stilling til.

Nævnet kan ikke afgøre alle typer bevisstrid. Hvis sagen kræver vidneafhøring, eller en afgørelse ikke efterleves, kan behandling ved boligretten blive nødvendig. Følg klagevejledningen i den konkrete afgørelse; der kan være frister og forskelle på den videre klagevej.

Din tjekliste fra opsigelse til afregning

1. Find udgangspunktet: Saml kontrakt, indflytningsmateriale og betalinger i én mappe.
2. Aftal det praktiske: Få styr på fraflytningsdato, adgang til syn og nøgleaflevering. Oplys en adresse, hvor udlejer kan sende meddelelser, senest otte dage før fraflytningen.
3. Dokumentér boligen: Tag oversigtsbilleder og nærbilleder efter tømning og rengøring. Gem originalerne med dato.
4. Læs rapporten: Notér uenigheder og gem din kopi. Få kvittering for nøglerne.
5. Følg pengene: Sammenhold hver post i opgørelsen med rapporten og aftalen.
6. Reagér konkret: Bed om forklaring på uklare poster, gør indsigelse mod dem, du bestrider, og følg op på restbeløbet.

Skal du også have overblik over resten af flytningen, så brug guiden til dig, der flytter. Selve adresseændringen gennemgås i guiden om at melde flytning.

Gå videre med resten af flytningen →