FREMLEJE
Et værelse eller hele boligen?
Begynd med forskellen.
En tydelig fremlejeaftale kræver, at du først afklarer din ret til at fremleje. Derefter kan du samle vilkår, dokumentation og en plan for overdragelsen.
Find din situationKort svar: Som lejer kan du under bestemte betingelser fremleje en del af din lejlighed eller hele lejligheden. Et værelse, mens du selv bliver boende, følger andre regler end hele boligen under midlertidigt fravær. Aftalen skal være skriftlig, og udlejer skal have en kopi før start.
Guiden gælder almindelige private beboelseslejligheder. Almene boliger, særlige boligtyper, ferieudlejning og udlejning af en bolig, du selv ejer, er ikke dækket af denne gennemgang.
Fremleje skaber et ekstra lejeforhold
Dit forhold til udlejer
Din oprindelige kontrakt består. Du er fortsat lejer i forhold til ejendommens udlejer.
Dit forhold til fremlejetager
Du udlejer videre og bliver fremlejegiver. Den nye beboer får en aftale med dig, ikke automatisk en kontrakt med ejendommens ejer.
Brug de to forhold som overskrifter i din mappe. Læg den oprindelige lejekontrakt og kontakten til udlejer ét sted, og fremlejeaftalen samt overdragelsesbilag et andet sted. Det gør det tydeligt, hvem der skal kontaktes om hvad.
Hvis flere står på din oprindelige kontrakt, bør deres rolle afklares, før du lover et værelse væk. Undersøg også eventuelt nødvendigt ægtefællesamtykke ved fremleje af den fælles bolig.
Delvis fremleje: Du bor fortsat i lejligheden
Du har ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum. Det samlede antal personer i boligen må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Tre beboelsesrum og to personer
Du bor alene i en lejlighed med tre beboelsesrum og ønsker at fremleje ét af dem til én person. Ét rum er under halvdelen, og to personer overstiger ikke tre rum.
Eksemplet viser kun de to antalskrav. Det erstatter ikke den skriftlige aftale og de øvrige betingelser.
Skriv ned, hvilket rum der udlejes, og hvilke fælles faciliteter der bruges. En enkel skitse kan gøre aftalen mere forståelig end »værelset til venstre«, især hvis boligen har flere indgange eller gennemgangsrum.
Hvis et rum kun må bruges til opbevaring og ikke er et beboelsesrum, skal du ikke uden videre tælle det med. Få afklaret antallet ud fra boligens faktiske og godkendte indretning.
Hel fremleje: Fraværet skal være midlertidigt
En lejlighed, der kun er udlejet til beboelse, kan fremlejes i indtil to år ved midlertidigt fravær på grund af eksempelvis sygdom, studieophold, forretningsrejse eller midlertidig forflyttelse.
Udlejer kan modsætte sig fremlejen, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, hvis beboertallet overstiger antallet af beboelsesrum, eller hvis der i øvrigt er rimelig grund.
Saml derfor periode og begrundelse, inden du annoncerer en ubetinget aftale. Beskriv, hvornår du rejser, hvornår du forventer at komme tilbage, og hvad fraværet skyldes. Vedlæg relevant dokumentation uden unødvendige personoplysninger.
Toårsreglen er ikke en generel tilladelse til at overlade enhver lejebolig til andre. Hvis din situation falder uden for retten til fremleje, skal en eventuel anden løsning afklares med udlejer.
Send en samlet og forståelig henvendelse
Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejer skal modtage en kopi inden fremlejeperiodens begyndelse. Tag dialogen i god tid, så en uenighed om betingelserne kan afklares før indflytning.
Oplysninger til din henvendelse
- Lejemålets adresse og din kontaktinformation.
- Om du fremlejer et rum eller hele boligen.
- Startdato og eventuel slutdato.
- Hvem der skal bo der, og samlet antal beboere.
- Ved hel fremleje: begrundelsen for midlertidigt fravær.
- Den skriftlige fremlejeaftale, når den foreligger.
Listen er en praktisk struktur. Gem afsendelsen, bilagene og svaret samlet. Hvis udlejer gør indsigelse, så bed om at få den konkrete begrundelse præciseret. Lad ikke en mundtlig misforståelse stå som eneste grundlag for at udlevere nøgler.
Beskriv det, I faktisk aftaler
En fremlejeaftale kan udformes med den autoriserede lejekontrakt for beboelse. Gennemgå felterne om parter, det lejede, betaling og periode, og gør fremlejeforholdet tydeligt.
Brug følgende som arbejdsnoter til kontrakten:
- Omfang: Hvilket rum eller hvilken bolig, og adgang til køkken, bad, opbevaring og eventuelle fællesarealer.
- Betaling: Leje, forbrug, depositum og eventuel forudbetalt leje som adskilte poster.
- Inventar: Hvad følger med, og hvilken stand er det i?
- Periode: Start, eventuel begrundet slutdato og regler for ophør undervejs.
- Kontakt: Hvordan meddeles fejl, skader og praktiske spørgsmål?
En underskrift gør ikke automatisk alle vilkår gyldige. Få lejen og særlige kontraktvilkår vurderet, hvis du er usikker. Kopiér ikke en pris eller en opsigelsesregel fra en annonce uden at undersøge, om den passer til dit lejemål.
Se også guiden om depositum. I fremlejeforhold kan fremlejetageren vælge bankgaranti eller en særskilt deponeringskonto i stedet for depositum.
En slutdato kræver omtanke
En tidsbegrænsning skal være tilstrækkeligt begrundet i fremlejegiverens forhold; ellers kan boligretten tilsidesætte den. En tidsbestemt aftale kan som udgangspunkt ikke opsiges undervejs, medmindre det er aftalt, eller aftalen misligholdes.
Skriv derfor begrundelsen konkret og afklar muligheden for at komme ud af aftalen før tid. »Midlertidigt« alene fortæller ikke, om perioden hænger sammen med et bestemt studieophold eller en anden dokumenteret årsag.
Læg en praktisk dato i kalenderen før afslutningen, hvor I aftaler aflevering. Det er en arbejdsmetode, ikke en ekstra lovfrist. En forlængelse bør afklares skriftligt og med blik for, om grundlaget for fremlejen stadig er til stede.
Gennemgå bolig og inventar sammen
Lav en kort overdragelsesrapport med dato og de forhold, I ser. Tag billeder af både rummets helhed og eksisterende skader. Hvis boligen er møbleret, så giv de vigtigste genstande en linje i inventarlisten.
Notér antal nøgler og eventuelle adgangsbrikker. Beskriv, hvilke døre de passer til, uden at sætte følsomme adgangsoplysninger i en offentlig eller delt oversigt. Gem en kvittering for udleveringen.
Gennemgå de praktiske forhold: affald, vaskefaciliteter, kontakt ved en akut vandskade og relevant husorden. Vis, hvor nødvendige installationer findes. En kort gennemgang sammen er ofte tydeligere end en lang besked efter indflytningen.
Ved afslutning bruges samme inventarliste og billedoversigt til sammenligningen. Dokumentér nøgleaflevering og eventuelle uenigheder særskilt, så en kvittering for nøgler ikke forveksles med enighed om alle økonomiske poster.
Du har stadig forpligtelser over for udlejer
Lejeren hæfter efter fremlejereglerne for skader ved fremlejetagerens uforsvarlige adfærd og for overholdelse af husorden og forsvarlig brug. Derfor bør du kunne kontaktes, selv om du er væk fra boligen.
Aftal en kontaktvej og en fremgangsmåde for akutte problemer. Bed om en beskrivelse og billeder, når noget går i stykker, og registrér, hvem der følger op. Undersøg forsikringsdækningen med dit forsikringsselskab frem for at antage, at den dækker alle situationer under fremleje.
Afklar støtte og skat særskilt
Udlejer du et værelse og modtager boligstøtte, skal du give besked om blandt andet antal udlejede værelser og lejeindtægten. Det kan ændre beregningen. Se guiden om boligstøtte.
Lejeindtægter skal også vurderes efter skattereglerne. Metoden afhænger blandt andet af udlejningens omfang og varighed. Denne guide beregner ikke en skattefri grænse.
Gem indbetalinger og udgifter fra begyndelsen. Skriv lejeperiode på hver post, så du senere kan adskille almindelig husleje, forbrug og sikkerhedsbeløb. Aftalen om fremleje erstatter ikke en eventuel flytteanmeldelse.
Inden nøglerne afleveres
Markér undervejs. Markeringerne gemmes ikke som en personlig liste.
SPØRGSMÅL & SVAR
Det spørger andre også om
Kan en fremlejetager automatisk overtage min kontrakt?
Nej. Fremlejetageren indgår aftale med dig og får ikke derved automatisk et direkte lejeforhold med ejendommens udlejer.
Er to år en ubetinget ret til at fremleje alt?
Nej. Hel fremleje kræver et relevant midlertidigt fravær, og udlejer kan modsætte sig fremlejen i de situationer, reglerne angiver.
Er en mundtlig aftale tilstrækkelig?
Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejer skal have kopi før perioden begynder.
Kan jeg bruge samme opsigelsesregel til værelse og hel bolig?
Det bør du ikke antage. Aftaletype og eventuel tidsbegrænsning har betydning. Afklar de konkrete vilkår før underskrift.