Skat ved udlejning af et værelse: Fradrag og eksempler

Begynd med bolig, periode og metode

Guiden handler om privat udlejning af værelser i din egen helårsbolig i Danmark. En separat udlejningsejendom, et sommerhus eller en bolig, du ikke selv bruger, kræver en anden vurdering.

Skriv svarene øverst i din mappe. Så undgår du at anvende en beregning, der ser rigtig ud, men bygger på en anden boligtype end din.

Fire måneder handler om den sammenhængende udlejning

Langtidsreglen i ligningslovens § 15 P kræver mindst fire sammenhængende måneder til samme person eller personer. Flere korte ophold bliver ikke til ét langt lejemål, blot fordi dagene tilsammen fylder fire måneder.

Ved kortere udlejning er § 15 Q det relevante regelsæt for den type værelsesudlejning, guiden beskriver. Ved langtidsudlejning kan du, når betingelserne er opfyldt, vælge mellem de to regelsæt.

Udlejning af et værelse kan godt fortsætte ud over et år under reglerne om egen bolig. Det skal ikke automatisk sidestilles med at udleje hele boligen permanent.

Lav en kalender med indflytning, fraflytning og eventuelle afbrydelser. Hvis et planlagt langt lejemål slutter tidligere, bør beregningen gennemgås igen.

Tag udgangspunkt i hele betalingen

Lav en samlet opgørelse over årets lejeindtægter. Medregn også betaling for el, vand, varme og internet, når den indgår i udlejningen.

Skeln mellem bruttoindtægt og det beløb, der ender på din konto efter en platforms modregninger. Gem både afregninger og bankposteringer, så forskellen kan forklares.

Brug gerne én række pr. ophold eller måned med periode, leje, forbrug, gebyrer og udbetalt beløb. Tilføj en kolonne til bemærkninger om tilbagebetalinger eller rettelser.

Det gør opgørelsen langt lettere at gennemgå end en bunke kontoudtog, hvor private overførsler og leje står mellem hinanden.

Bundfradrag efter § 15 Q i 2026

Efter bundfradraget nedsættes det resterende beløb med 40 procent. Du medregner altså 60 procent af overskuddet over bundfradraget. Det betyder ikke, at din skatteprocent er 40 eller 60.

Fradragene dækker udgifterne efter denne metode. Du kan ikke derefter også trække dine elregninger eller andre faktiske udgifter fra. For en ejer giver metoden heller ikke et særskilt nedslag i ejendomsværdiskatten for udlejningen.

Undersøg platformens faktiske indberetning for 2026. En særlig lempelse for årene 2023–2025 skal ikke bruges som begrundelse for det høje fradrag i 2026.

Eksempel: 48.000 kr. fra korte ophold

Hvis en anden udlejning i stedet giver 24.000 kr. og kun det fulde lave fradrag kan bruges, bliver regnestykket (24.000 − 13.800) × 60 % = 6.120 kr. Det er igen indkomst til beskatning, ikke den endelige skat.

Ved en fast lejer afhænger § 15 P-fradraget af boligtypen

For en lejer beregnes bundfradraget som to tredjedele af egen årlige husleje for hele lejligheden. For en andelshaver bruges den årlige boligafgift på tilsvarende måde.

Har du kun lejet eller ejet boligen en del af året, skal fradraget tilpasses den periode. Delte lejemål og flere udlejere kræver også opmærksomhed på fordelingen.

Med denne metode medregnes den indtægt, der overstiger bundfradraget. Der kommer ikke yderligere 40 procent fradrag oveni. Det ekstra procentfradrag hører til § 15 Q.

Sammenlign metoderne med alle forudsætninger på plads. Det er ikke nok at vælge det største tal fra hver metode og kombinere dem.

Eksempel: Du fremlejer et værelse hele året

Eksemplet viser skatteberegningens opbygning. Det afgør ikke, om den aftalte husleje er lovlig efter lejeretten.

For ejere bruges en relevant ejendomsværdi

Ved § 15 P er ejerens bundfradrag 1⅓ procent af den relevante ejendomsværdi efter reglerne, dog mindst 24.000 kr. for et helt års grundlag. Brug den værdi, der indgår efter reglerne om ejendomsværdiskat, ikke en salgsannonce eller dit eget skøn over markedsprisen.

Som regneillustration giver et korrekt grundlag på 2.400.000 kr. et fradrag på 32.000 kr. Har ejeren i eksemplet 51.000 kr. i indtægt og ret til hele fradraget, er forskellen 19.000 kr.

Få grundlaget afklaret, hvis vurderingen er ændret, boligen har flere ejere, eller du har købt midt i året. Gem den oplysning, beregningen bygger på.

Dokumenterede udgifter kræver en konkret fordeling

Regnskabsmetoden tager udgangspunkt i indtægten og de fradragsberettigede udgifter, der vedrører udlejningen. Eksempelvis kan forbrug og en lejers forholdsmæssige husleje være relevante, fordelt efter det udlejede og perioden.

Du kan ikke blot trække alle boligens regninger fra. Vedligeholdelse af selve ejerboligen bliver heller ikke generelt fradragsberettiget, fordi ét værelse er udlejet.

Det samlede udgiftsfradrag kan ikke overstige bruttolejeindtægten efter disse regler. Gem regninger og forklar beregningen af den andel, der vedrører lejemålet.

Valget har betydning fremover: Har du valgt regnskabsmæssig opgørelse, kan du ikke senere gå tilbage til bundfradrag for udlejningen. Få derfor begge muligheder belyst, før du vælger.

Flere værelser giver ikke automatisk flere fulde fradrag

Bundfradrag efter § 15 Q knytter sig til boligen. Flere ejere eller lejere skal fordele det efter reglerne. Et ekstra værelse, en ekstra gæst eller endnu en platform skaber ikke i sig selv et nyt fuldt fradrag.

Har du både indberettet platformudlejning og privat udlejning, skal indtægterne holdes adskilt i opgørelsen. Du kan ikke blot lægge det høje og det lave fulde bundfradrag sammen.

Kombinerer du § 15 P og § 15 Q i samme bolig i samme år, gælder regler om forholdsmæssig fordeling og et samlet loft. Bed om hjælp til den samlede årsopgørelse, hvis flere forløb overlapper.

Oplys resultatet i den rigtige indkomstkategori

Resultat efter § 15 Q er kapitalindkomst. Ved § 15 P er resultatet kapitalindkomst for ejere, mens det er personlig indkomst for lejere og andelshavere.

Kapitalindkomst fra denne udlejning oplyses normalt i rubrik 37 på årsopgørelsen og felt 218 på forskudsopgørelsen. Det personlige indkomstresultat for lejere og andelshavere oplyses i rubrik 20 og felt 250.

Gem opgørelsen, og sammenhold den med de oplysninger, der allerede er indberettet. Platformens bruttotal er ikke nødvendigvis identisk med det resultat, som skal beskattes.

Ret også forventningen for resten af året, hvis lejemålet stopper eller indtægten ændrer sig. Det giver et bedre grundlag for den løbende skattebetaling.

Korte værelsesophold kan også rejse et momsspørgsmål

Ved værelsesudlejning i perioder under én måned kan der være momspligt. Omsætningsgrænsen på 50.000 kr. inden for et kalenderår har betydning for registrering og betaling.

Denne vurdering er adskilt fra indkomstskattens firemånedersgrænse og bundfradrag. Et stort skattefradrag er derfor ikke i sig selv et svar på, om du skal håndtere moms.

Få forholdene afklaret før gentagen korttidsudlejning, især hvis du også har anden aktivitet eller bruger udenlandske formidlingsydelser. Medbring perioder, omsætning og aftalen med formidleren.

Skatten er én del af aftalen om boligen

Undersøg særskilt, om udlejningen er tilladt efter din lejekontrakt eller foreningens regler. Sørg for en tydelig skriftlig aftale om værelse, fællesarealer, betaling og forbrug.

Læg et budget, der både viser modtaget leje, ekstra udgifter og en reserve til skat. En skattefri del af lejen er ikke nødvendigvis et beløb, du frit kan bruge, hvis udlejningen samtidig øger dine udgifter.

Modtager du boligstøtte eller andre indkomstafhængige ydelser, bør du få afklaret, hvilke ændringer i bolig og indkomst der skal oplyses.

Din mappe før du oplyser årets resultat