Ny udlejer: Lejekontrakt, depositum og husleje ved ejerskifte

Saml oplysningerne ét sted

Gem meddelelsen om ejerskiftet sammen med lejekontrakten. Skriv den første betaling efter overtagelsen i din kalender, så ændringer i betalingsaftalen bliver håndteret i tide.

En administrator kan skifte, uden at ejendommen skifter ejer. Bed derfor om at få afklaret, om der er tale om en ny ejer, en ny administrator eller begge dele.

Et salg starter ikke lejeforholdet forfra

Lejeloven beskytter lejerens almindelige rettigheder over for en ny ejer, uden at de først skal tinglyses. Du mister altså ikke disse rettigheder, fordi navnet på udlejeren ændrer sig.

Den eksisterende lejeaftale er fortsat udgangspunktet. Et almindeligt ejerskifte kræver ikke i sig selv, at du indgår en helt ny aftale med ny indflytningsdato og nye vilkår.

Gem også tillæg, indflytningsrapport, mangelliste og tidligere skriftlige tilladelser. De kan være vigtige, hvis der senere opstår uenighed om boligens stand eller det aftalte.

Har du kun en kopi med den tidligere udlejers navn, så behold den. Dokumentet er ikke værdiløst, bare fordi ejendommen har fået en ny ejer.

Læs et nyt dokument som en mulig ændring

Den nye udlejer kan sende et tillæg med kontaktoplysninger eller et helt nyt kontraktudkast. Sammenlign indholdet med din nuværende aftale, før du skriver under.

Se især efter ændringer i husleje, regulering, tidsbegrænsning, opsigelse, vedligeholdelse, depositum og forudbetalt leje. Kontrollér også datoer og bilag.

Bed om en forklaring på, hvorfor dokumentet er nødvendigt, og hvilke punkter der ændres. Hvis formålet kun er at oplyse et nyt navn eller en ny adresse, bør det være let at få det præciseret.

Underskriv ikke noget, du opfatter som en kvittering for kontaktoplysninger, hvis teksten samtidig ændrer dine forpligtelser. Få uenigheder vurderet, inden du accepterer nye vilkår.

Brug guiden til lejekontrakten som hjælp til at gennemgå de enkelte afsnit.

Få de indbetalte beløb bekræftet

Aftaler om blandt andet depositum og forudbetalt leje er efter lejelovens beskyttelsesregel gyldige mod enhver uden tinglysning, når de omfattede beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Den nye ejer kan derfor som udgangspunkt ikke kræve dit almindelige, allerede betalte depositum indbetalt igen, alene fordi ejendommen er solgt. Afregningen mellem køber og sælger er ikke en ny indflytning for dig.

Bed om en skriftlig saldo for depositum og forudbetalt leje hver for sig. Vedlæg kvitteringer for den oprindelige betaling og senere reguleringer, hvis tallene ikke stemmer.

Depositum er sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning. Forudbetalt leje bruges efter de relevante regler i den sidste del af lejeperioden. De to beløb skal derfor ikke blot lægges sammen under en upræcis overskrift som “indskud”.

Usædvanligt store indbetalinger, gamle særaftaler eller krav ud over lovens almindelige rammer bør vurderes konkret. Beskyttelsesreglen er ikke en generel godkendelse af enhver opkrævning.

Lav en enkel saldooversigt

Gem bilag for hver regulering. En gammel kontrakt kan vise de oprindelige beløb, mens den korrekte aktuelle saldo er højere eller lavere.

Eksemplet dokumenterer regnemåden. Det afgør ikke, om en konkret lejeforhøjelse eller ekstraopkrævning hos dig er lovlig.

Kontrollér nye betalingsoplysninger, før du bruger dem

Bed om klar besked om betalingskonto, betalingsreference og den første måned, ændringen gælder. Sammenhold beskeden med oplysningerne om ejerskiftet.

Er du i tvivl om afsenderen, så kontakt den hidtidige administrator eller udlejer gennem en kontaktvej, du allerede kender. Bekræft både overtagelsen og betalingsinstruksen, frem for alene at bruge telefonnummeret i en uventet besked.

En tingbogsattest kan vise den tinglyste ejer. Den dokumenterer ikke i sig selv, at et bestemt kontonummer i en mail er den rigtige betalingskonto.

Kontrollér, om din automatiske betaling fortsætter, skal ændres eller skal oprettes på ny. Se efter den faktiske betaling på kontoen, så du opdager både manglende betaling og dobbeltbetaling.

Er gammel og ny udlejer uenige om, hvem der skal have en betaling, så få hurtig skriftlig afklaring og konkret hjælp. Lad ikke betalingsfristen passere uden at reagere, og antag ikke, at uenigheden automatisk fritager dig for at betale husleje.

En ny ejer er ikke i sig selv en lejeforhøjelse

Ejerskiftet giver ikke alene ret til at fastsætte en ny vilkårlig husleje. En forhøjelse skal have grundlag i de regler og aftaler, der gælder for lejemålet.

Bed om en specificeret opkrævning, hvis det samlede beløb ændres. Skeln mellem husleje, aconto forbrug og eventuel regulering af depositum eller forudbetalt leje.

En gyldig lejeforhøjelse kan medføre regulering af depositum og forudbetalt leje efter reglerne. Det er noget andet end at opkræve hele sikkerheden igen på grund af ejerskiftet.

Hvis udlejeren henviser til prisudviklingen, så læs guiden om nettoprisindeks. Gem meddelelsen og dens dato, og få grundlag, beregning og eventuelle indsigelsesfrister vurderet.

Et ejerskifte er ikke en automatisk flyttepligt

Den nye ejer skal respektere lejelovens regler om opsigelse. En besked om, at ejendommen er solgt, er derfor ikke i sig selv en gyldig opsigelse af dit lejemål.

Der kan i særlige situationer være adgang til opsigelse, eksempelvis når en udlejer vil benytte det lejede selv og betingelserne er opfyldt. Boligtype, aftaletidspunkt og øvrige forhold kan have betydning.

Modtager du en faktisk opsigelse, så få den vurderet straks. Der kan være korte frister for indsigelse. Gem både dokumentet og oplysninger om, hvornår det kom frem.

En eksisterende tidsbegrænset aftale bliver heller ikke automatisk tidsubegrænset ved salget. Se guiden om tidsbegrænset leje, hvis din kontrakt allerede har en slutdato.

Særlige aftaler kan kræve ekstra beskyttelse

Der er forskel på rettigheder, som følger af lejeloven, og videregående rettigheder, du særskilt har aftalt. Aftalt uopsigelighed er et eksempel på en særlig ret, som ikke uden videre er beskyttet på samme måde over for en ny ejer.

Lejeren kan efter lejeloven kræve en aftale om sådanne videregående rettigheder tinglyst. Få rådgivning om beskyttelsen, hvis en særlig aftale er afgørende for dit boligforhold.

Er du fremlejetager, har du normalt aftalen med den person, der selv lejer boligen, og ikke direkte med ejendommens ejer. Få derfor netop din kontrakt vurderet frem for automatisk at anvende alle råd om et direkte lejeforhold.

Overdrag også historikken om problemer i boligen

Lav en kort liste over uafsluttede fejlmeldinger, aftalte arbejder og verserende uenigheder. Send kopier af relevante beskeder til den nye kontaktperson og bed om en status.

Gem den første anmeldelsesdato. En ny kontaktadresse er ikke en grund til at slette historikken eller beskrive en gammel skade, som om den først er opstået nu.

Afklar også, hvem der svarer på spørgsmål om forbrugsregnskabet, og hvilke acontoindbetalinger der er registreret. Sammenlign hele regnskabsperioden, når regnskabet kommer.

Ved akutte problemer bør du bruge den oplyste akutkontakt og dokumentere din henvendelse. Se også guiderne om vedligeholdelse og forbrugsregnskab.

Hvis et gammelt krav stadig ikke er afregnet

Et ejerskifte efter din fraflytning kan gøre spørgsmålet om den rette modpart mere kompliceret. Gem slutopgørelse, fraflytningsrapport, betalingsbilag og dine henvendelser.

Lejelovens § 17 indeholder en særlig regel: Ved lejeforholdets ophør skal et omfattet krav være gjort gældende ved sagsanlæg inden ét år fra ophørstidspunktet, hvis det skal gøres gældende mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt.

Det er ikke det samme som en generel regel om, at alle depositumkrav altid bortfalder efter ét år. Få vurderet, hvem kravet skal rettes mod, hvilke frister der gælder, og hvilket skridt der sikrer det. Gå ikke ud fra, at en mail alene opfylder kravet om sagsanlæg.

Huslejenævnet behandler blandt andet visse depositumtvister, mens andre spørgsmål hører til boligretten. Læs om klagevejen, og søg hjælp tidligt ved tvivl om ejeransvar eller frister.

En besked til den nye kontaktperson

Din tjekliste ved ny udlejer